相談事例1
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相談内容
連絡をしても言い訳されて家賃滞納が改善されない
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着眼点
家賃の滞納が蓄積すると、賃借人の支払い能力を超えてしまいます。資産にあたる不動産を使用されているのにお金を払ってもらえず、明渡しの手続きを取ろうにも費用がかかります。家賃の滞納は少額のうちから対応する必要があります。
なお、滞納家賃は法律上の債権回収にあたり、債権回収を業務として行えるのは弁護士です。 -
結果
弁護士から未払いの家賃全額を支払うよう請求するとともに、賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を送付しました。
賃借人は書面を受け取ったものの支払わなかったため、物件明渡しの訴訟を提起したところ、賃借人が任意で物件から引っ越したため明渡しが完了しました。 -
ワンポイントアドバイス
明渡しを命じる判決が言い渡されても賃借人が居住し続けている場合は強制執行を行う必要がありますが、本件のように、自ら物件から出ていく賃借人もいます。内容証明郵便や裁判所からの訴状を賃借人が受け取っている場合は、こうしたことが起こるケースがあります。
相談事例2
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相談内容
賃借人と音信不通だが、第三者がその物件に無断で住んでいる
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着眼点
賃貸物件の賃借人が第三者に物件を転貸（又貸し）することは違法で、賃貸契約の解除事由に当たります。
賃貸契約はそもそも賃貸人と賃借人の信頼関係を基に結ばれる継続的な契約です。
法律上は第三者への無断転貸は認められませんが、何らかの特段の事情があれば話は別です。 -
結果
賃貸人は賃借人との契約を解除しました。
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ワンポイントアドバイス
第三者が無断で居住していることが発覚した時点で、それがたとえ一部屋であっても不動産業者に連絡を入れ、私たち弁護士へ依頼することをおすすめします。
賃貸人が明確にこの事態を禁止せず、第三者が居住している状況を知りながら放置していると、承認しているとみなされて契約解除ができなくなる恐れがあります。
相談事例3
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相談内容
近隣住民に迷惑行為をする賃借人に明渡しを要求したい
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着眼点
賃借人は賃貸借契約において、他の入居者や近隣住民に迷惑をかけないように部屋を使用する義務を負っています。近隣住民に迷惑行為を及ぼしている状況は、賃借人の義務違反に該当します。
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結果
再三の改善要求にもかかわらず賃借人の迷惑行為が改善されないため、用法遵守義務違反を理由に契約を解除し、建物の明渡しを求めました。
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ワンポイントアドバイス
契約解除が認められる迷惑行為の有無については、日常生活の受忍限度を超えるかどうかで判断されます。迷惑行為だと判断される行為の程度が著しく、近隣との信頼関係が破壊されるに至っていると判断される場合は、賃貸人は催告することなく賃貸借契約を解除することができます。
相談事例4
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相談内容
建物老朽化により、賃借人に立ち退きを要求したい
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着眼点
立ち退きにおける正当事由とは、文字通り立ち退きを要求するもっともな理由、という意味です。正当事由の主なものには建物の老朽化による強度不足、貸主が居住するのにどうしても対象の物件が必要になった、などの理由があります。
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結果
家賃の6ヶ月分に相当する立ち退き料を支払い、賃借人に退去していただきました。
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ワンポイントアドバイス
貸主の都合で立ち退きを求める場合、賃貸契約の契約期間満了の1年～6ヶ月前までに勧告をして、賃借人と交渉する必要があります。この期間は賃借人の次の住居を探すための期間でもあるのです。
猶予期間が十分あれば賃借人が応じるとは限りませんので、一定の立ち退き料を支払うことになるケースがほとんどです。
